株洲市湘江治污进展缓慢 419个项目完成47个,热点资讯,
公开信是否有效？
投资要点： 从2006年期的2年半时间里，大股东张江集团注入了170万平米权益建筑面积的优质房地产项目给上市公司，作价总额31个亿，平均每平米作价只有1833元。 大股东持续注入优质资产极大地改善了公司基本面，房地产资源获得超常规增长。出租物业建筑面积增长了将近7倍，达到208万平米；销售项目建筑面积增长了5倍多，达到166万平米。 出租物业和开发销售项目的地价成本均很低，普遍在元/平米之间，且多数低于1000元/平米。成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。 公司所拥有的用于租售的房地产资源规模的迅速增长，不仅拉开了和同类公司的领先差距，而且使得公司有足够的条件增加园区类房产是销售，获得更好的业绩增长表现。 张江高科所销售的是园区类房产，销售对象是其他同类公司无法复制的高科技企业，尤其是购买办公物业需求大的即将在国内外上市的中小高科技企业。企业数量多、质量高、大多处于快速成长阶段。..成长性空前改善，预计从08年开始业绩将显著提高，年EPS平均增速在50%左右。 目前房价下降5%，预计公司08年和09年EPS分别为0.44元和0.7元。若09年房价在此基础上从下降10%到上涨10%，则房产销售EPS从0.5元增加到0.61元，整体EPS从0.64元增加到0.75元。 目前A股9家园区类公司08年平均动态PE是22倍，09年是16.5倍，由此公司目标价在9.68---11.55元之间。中性预测目前房价下跌5%、9%贴现率得到公司RNAV是13.8元。两种估值方法综合取12个月目标价11.5元，维持增持投资评级，并持续重点推荐。 1.大股东持续注入优质资产扶持上市公司 张江高科具有"大集团，小上市公司"的典型特征，在现任董事长刘小龙先生到任之前，大股东张江集团所拥有的房地产资源优势和张江高科上市公司的资本市场平台价值之间没有任何关联。在2005年股改全流通的时代背景下，恰逢2005年12月公司董事会换届，公司现任董事长刘小龙先生从外高桥保税区新发展有限公司到任。回过头看，也正是从2006年开始，张江集团的优质房地产资源开始逐渐注入给上市公司。截至目前，在2年半的时间里，张江集团注入了170万平米权益建筑面积的房地产项目给上市公司，作价总额31个亿，平均每平米作价只有1833元。 大股东持续注入优质资产，由此促进了张江高科上市公司基本面的根本改善，公司从园区类和房地产板块中的非主流的三线公司升华为主流的一线公司。张江高科用于租售的房地产项目储备规模增长了4倍，获得了更广泛的空间扩张，同时通过配股从资产市场完成了10.3亿元的现金再融资。 过去的不到3年时间中发生的这一切以及这一切所引起的积极变化正是国内包括中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等几乎所有园区类企业所没有完成的，或者说是他们一直期望能够做到的。 2.可租售房地产项目储备超常规增长，地价成本很低 2005年公司持有的出租物业只有30万平米，到今年末将达到100万平米，到2010年将达到200万平米，届时将是A股中出租物业规模最大的房地产上市公司。而出租物业的增长绝大多数来自大股东张江集团的资产注入。 配股完成后，不考虑中区未来新增的房地产项目储备，目前公司拥有208万平米用于出租的房地产出租物业。其中，27%为待开发项目储备，已经建成物业占将近63%。 又，科研办公物业占30%，每日租金在1..2元/平米之间，大多数在2元左右，最高的是张江大厦，4.2元/平米，只有目前浦东甲级写字楼平均租金的45%；最低的是技术创新区物业，比较旧，1.2元/平米 根据公司目前的经营计划，配股完成后，不考虑中区未来新增的房地产项目储备，目前公司拥有166万平米用于销售的房地产项目储备，其中权益建筑面积140万平米。 全部位于张江高科园北区，地铁2号线延长线横贯其中。又，住宅46万平米，占28%，为微电子港所拥有。 无论是出租物业还是开发销售项目，地价成本均很低，普遍在元/平米之间，且多数低于1000元/平米。成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。 3.园区类房产销售对象特殊，受行业调整影响较小 公司可供租售的房地产项目规模成倍增长后，能够和愿意用于出售提高业绩的动力大为增强，在目前的行业环境下，愿意卖还不行，还得有人愿意买。张江高科是国家级的高科技园区，物业租售对象是园区内的近6000家高科技企业。张江高科园的高科技企业是上海经济、长三角产业乃至中国经济转型的基础和希望，他们受科技创新*策扶持力度大。自从1999年上海市*府提出"聚焦张江战略"以来，园区内部分中小企业成长到将要上市的阶段，以集成电路、软件、动漫设计、生物医药产业为代表。 这些中小高科技企业一旦要上市，对办公物业的购买需求立即凸显。一方面是因为他们上市前资产侧重为技术、品牌等，缺少办公楼等固定资产，所以资产规模偏小，要上市则资产规模需要做大。另一方面是为了满足上市后从商业银行贷款的融资需要，必须拥有办公物业等容易抵押的固定资产。 因此，我们说张江高科所销售的是园区类房产，销售对象是其他同类公司无法复制的高科技企业，而且企业数量众多、质量高、大多处于快速成长阶段。公司销售对象不是受*策影响大、已受到高房价影响而持续观望的住宅消费者。正是这一点使得我们持续坚定推荐张江高科。 4.公司成长性空前改善，08年起业绩将大幅提高经过大股东持续2年多时间的优质资产注入，加上身处园区里的中小企业处于将要上市和快速发展的阶段，我们预计从08年开始公司的成长性将得到大幅改善，08年开始公司的财务报表将能够体现出公司租售房地产资源超常规成长后的积极效果。而对于大多数园区类公司来说，因为资源有限，愿意或者能够拿出来出售的物业越来越少，业绩成长只能依靠出租收入的增长，但因为出租物业的规模增长有限，物业的出租率和租金都进入稳定期，所以出租业务的业绩也缺乏增长。预计公司年的未来3年中，公司的净利润和EPS能够实现50%左右的平均增速。 5. 年EPS有望保持70%左右的持续增长盈利预测假设： 08年出租物业面积100万平米，出租率90%；09年出租面积140万平米，出租率85%。07年平均租金1.14元，假设08年上涨12%，09年上涨9%，达到1.39元。 08年投资收益来自微电子港结算的汤臣豪园2期，8万平米，6.8亿元收入，预计公司分得投资收益净利润7804万元，贡献0.05元EPS。09年投资收益来自微电子港的汤臣豪园2期尾盘和3期部分，结算6万平米，9.6亿元收入，预计公司分得投资收益净利润1.27亿元，贡献0.08元EPS。 所得税率25%。 综上，预计08年公司有望实现23个亿的主营收入，净利润达到6.94亿元，同比增长83%，按现有15.49亿股折合EPS为0.44元。预计09年主营收入增长48%，达到33.5亿元，净利润达到10.97亿元，同比增长58%，EPS为0.7元。 6.不同房价表现下的09年业绩预测表现 因08年利润主要来源大多已通过销售实现，所以只考虑09年房价不同表现对公司业绩的影响。表8的结论是：我们原有业绩预测是目前房价下降5%，若09年房价在此基础上从下降10%到上涨10%，则房产销售业务贡献的EPS从0.5元增加到0.61元，加上0.14元出租业务贡献的EPS，则公司09年整体EPS从0.64元增加到0.75元 7.维持增持投资评级，12个月目标价11.5元 由于公司是园区类房产销售业务，销售对象是园区内中小高科技企业，特别是即将上市或出于快速成长阶段的高科技企业，同时经过大股东持续注入优质资产后公司用于出租和销售的房地产资源规模超常规发展，并将进入业绩爆发期，所以我们视公司出租和销售业务为一个系统整体，不再采用分类PE估值。目前A股9家园区类公司08年平均动态PE是22倍，09年是16.5倍；按照园区类公司平均PE估值，则公司12个月目标价在9.68---11.55元之间。
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